+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Управление имуществом в коттеджном поселке

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Управление имуществом в коттеджном поселке

В последние полтора - два года в судах резко возросло количество дел, предметом рассмотрения которых является общее имущество коттеджных посёлков. О причинах и последствиях этого явления рассказывается в данной статье. Как известно, ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. По своей сути данное имущество является служебной инфраструктурой инженерные коммуникации, придомовая территория, лифты и так далее здания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных посёлков.

Общее имущество поселка коттеджного

Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных посёлков. Под данным термином зачастую понимаются расположенные рядом жилые дома, возведённые на землях различных категорий и назначения: для садоводства и огородничества, малоэтажного строительства, индивидуального жилищного строительства и др. В связи с этим и управление такими посёлками управление общим имуществом таких поселков и предоставление коммунальных услуг с точки зрения юриспруденции осуществляется оформляется по-разному.

Исключение составляют коттеджные посёлки, возведённые за землях, предназначенных для садоводства и огородничества, когда регулирование должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от Кроме того, в ряде случаев рынок создаёт свои, не запрещённые, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления коттеджными посёлками.

Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства, регулирующего данную сферу деятельности в целом. Дело в том, что ни один из предусмотренных законом вариантов управления коттеджным посёлком не представляется оптимальным. Согласно нормам законодательства ТСЖ можно организовать не только в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах , но и в коттеджных посёлках. Так, в соответствии с п.

При этом нельзя не подчеркнуть не самую удачную формулировку первого условия создания ТСЖ в коттеджном посёлке. Очевидно, что все земельные участки в поселке не могут иметь общую границу между собой.

Представляется, что земельные участки должны иметь общую границу хотя бы с одним из всех других земельных участков, которые включены в поселок. Однако, учитывая отсутствие судебной практики по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ на основании указанной неточности, оставим отмеченное на совести законодателя и продолжим детальное рассмотрение правового регулирования ТСЖ в коттеджных посёлках. Первая и, вероятно, самая существенная особенность создания ТСЖ в коттеджном посёлке заключается в порядке его создания.

Как известно, в многоквартирном доме Товарищество создаётся решением общего собрания жильцов. При этом к созданию Товарищества в коттеджных посёлках законодатель предъявляет существенно более строгие требования. Так, в соответствии с подп.

Во-первых, вероятность реального единогласия обычно исключительно мала, в большинстве случаев часть жителей всё равно выступает против предлагаемого решения. Во-вторых, даже если предположить реальное единогласие граждан, то физически собрать подписи всех жильцов представляется весьма затруднительным.

Причём в коттеджных поселках это сделать особенно сложно. Например, часть собственников может не проживать в посёлке на постоянной основе или может не иметь домовладений на земельном участке и поэтому годами не принимать никакого участия в жизни посёлка.

Представляется, что создать ТСЖ в коттеджном посёлке в полном соответствии с законом под силу только застройщику, причём на ранних этапах продаж земельных участков или жилых домов пока жителей поселка ещё совсем мало. В связи с этим можно предположить в том числе основываясь на личном опыте автора , что существенная доля Товариществ, создаваемых в коттеджных посёлках, не в полной мере отвечает требованиям подп.

С точки зрения буквы закона такая ситуация ставит под угрозу легитимность существования таких ТСЖ. Тем не менее, удалось найти дело, рассмотренное в Самарском областном суде, в рамках которого собственники жилых домов в посёлке оспаривали решение общего собрания жильцов посёлка о создании ТСЖ на основании того, что сами не участвовали в принятии данного решения.

Вместе с тем суды двух инстанций не нашли оснований для оспаривания решения о создании ТСЖ. Аргументы истцов фактически оставлены без рассмотрения. Основным правовым аргументом суда стали результаты проведённой после собрания Госжилинспекцией проверки, которая не нашла никаких нарушений в деятельности ТСЖ см.

Апелляционное определение от 28 апреля г. Анализируя данный прецедент, сложно не отметить весьма снисходительную позицию суда. Однако представляется, что именно такой подход отвечает интересам и граждан, и бизнеса, и самого государства.

Если представить, что государственные органы, в том числе суды, будут проявлять чрезмерную строгость к соблюдению вышеуказанных норм, множество поселков по всей стране могут остаться без управления, что неизбежно приведёт к недовольству жителей. Тем не менее снисхождение судов в данном вопросе не исключает наличия значительного количества рисков оспаривания как решений о создании ТСЖ, так и их последующих решений.

Рассмотрим возможные последствия несоблюдения подп. Для рассмотрения последствий несоблюдения подп. Так, порядок проведения и оформления решений, компетенция общего собрания собственников урегулированы гл.

При этом из названия главы и наименований статей, непосредственно посвящённых общему собранию, ясно следует, что нормы гл. Норм, распространяющих данные положения на коттеджные посёлки, ЖК РФ не содержит. Таким образом, ЖК РФ фактически не регулирует проведение общего собрания собственников помещений в коттеджных посёлках, статус решений таких собраний и ряд иных следующих за изложенными вопросов. По мнению автора, в данном случае имеет место компетентное умолчание законодателя, основанное на положениях ЖК РФ о создании ТСЖ по согласию всех жителей посёлка.

Вероятно, именно поэтому законодатель отказался от регулирования проведения общего собрания в коттеджных посёлках. Вместе с тем достоверно известно, что на территории страны продолжают действовать множество созданных с нарушениями ТСЖ, в которых состоит только часть жителей, управляемых такими ТСЖ посёлков.

В связи с этим особенно актуальным становится вопрос, являются ли обязательными решения ТСЖ в коттеджном посёлке для лиц, не являющихся членами данного ТСЖ? Особенно интересен ответ на данный вопрос в части взимания платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги.

С одной стороны, в ЖК РФ прямо закреплено обязательное соблюдение всеми собственниками помещений только решений общего собрания собственников а не общего собрания членов ТСЖ. Причём указанное правило распространяется только на многоквартирные дома. Так, п. Пункт 6 ст. При этом собственникам жилых домов ЖК РФ предписывает вносить плату в соответствии с договором , заключённым с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности п.

Указанное даёт основания предполагать обязательность заключения дополнительного договора с ТСЖ. С другой стороны, как показывает анализ судебной практики, позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ, пока что не имеет перспектив.

Суды однозначно встают на сторону ТСЖ, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования и не обращая внимания на непредусмотренность законодательством случаев наличия в посёлке собственников жилых домов, не являющихся членами ТСЖ. В этом отношении показательно Апелляционное определение Московского городского суда от В данном акте рассматривается жалоба ответчика, который является собственником земельного участка на территории коттеджного посёлка, но не является членом созданного в таком посёлке ТСЖ.

Ответчик просит отменить решение нижестоящего суда, взыскавшего в пользу истца задолженность по плате за жилое помещение и коммунальным услугам. При этом ответчик, в частности, ссылается не только на то, что он не является членом ТСЖ в посёлке, но и на отсутствие договора с ТСЖ, предусмотренного п. Однако суды обосновывают свою позицию положениями ст.

Причём, по мнению суда, отсутствие заключённого между сторонами договора не освобождает ответчика от несения бремени содержания собственности и оплаты коммунальных услуг. Не менее логичное обоснование данной правовой позиции приведено в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от В дополнение также отметим, что Конституционным Судом РФ рассматривался вопрос законности истребования Товариществом платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ причём именно в коттеджных поселках , и указанный вопрос был разрешён положительно см.

Определение Конституционного Суда от Таким образом, можно заключить, что относительно высокие или завышенные требования ЖК РФ к созданию ТСЖ в коттеджных посёлках в значительной мере компенсирует сложившаяся судебная практика. Кроме того, суды абсолютно однозначно подходят к взиманию платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ, и взыскивают задолженности несмотря на относительно спорное законодательство в этом вопросе. Проанализировав правовое регулирование создания и осуществления деятельности ТСЖ в коттеджных посёлках, можно заключить следующее.

ЖК РФ предъявляет сложновыполнимые требования к созданию ТСЖ, требуя участия и согласия всех собственников недвижимости в посёлках при принятии решения о создании Товариществ. С высокой долей вероятности можно утверждать, что полное соблюдение норм ЖК РФ в основном возможно при создании ТСЖ застройщиком коттеджного посёлка на ранних этапах продаж домовладений или земельных участков.

При этом суды к выполнению данных требований относятся весьма снисходительно, и практика по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ в коттеджных поселках в связи с нарушением вышеуказанного требования отсутствует. Более того, на сегодняшний день судебная практика игнорирует последствия несоблюдения указанных требований закона и позволяет Товариществам однозначно рассчитывать на взыскание задолженностей с лиц, не являющихся членами ТСЖ.

Тем не менее, изложенное не исключает существующих рисков, потому что в определённый момент практика правоприменения может изменить своё направление и начать руководствоваться буквальным толкованием норм ЖК РФ. Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия Автор: Роман Султанов.

Роман Султанов Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных посёлков. Особенности создания ТСЖ в коттеджном посёлке Согласно нормам законодательства ТСЖ можно организовать не только в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах , но и в коттеджных посёлках.

К сожалению, указанное требование в значительной степени невыполнимо. При этом судебная практика по данному вопросу практически отсутствует. Что будет, если сделать всё не так Для рассмотрения последствий несоблюдения подп. Краткие выводы Проанализировав правовое регулирование создания и осуществления деятельности ТСЖ в коттеджных посёлках, можно заключить следующее.

Вернуться в раздел.

Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются

Один из домовладельцев дачного поселка "Барвиха" в Подмосковье Николай Марасанов пытался оспорить в суде продажу товариществом нескольких земельных участков, а также зданий и инженерных сетей в границах поселка. Действующее законодательство не позволяет ему истребовать в суде общее долевое имущество из чужого пользования — соответствующие нормы закона он и пытался признать неконституционными. Рассмотрение его жалобы в Конституционном суде пока не привело к каким-либо результатам: суд огласит решение по делу в ближайший месяц. Через несколько лет собрание ТСЖ, в котором Марсанов не участвовал, приняло решение о продаже этого имущества компании "Прогресс". Об этом истец узнал уже по истечении трехлетнего срока исковой давности, когда все сделки были заключены.

Общее или частное: КС решит, кому принадлежат дороги и инженерные сети в Барвихе

Нашими клиентами часто бывают собственники недвижимости, расположенной в коттеджных поселках. У них часто возникают вопросы по управлению имуществом, находящимся в общей собственности или общем пользовании, проведению собраний, решению текущих потребностей жителей в организованном порядке. Для решения этих вопросов часто создаются товарищества собственников недвижимости, о них мы напишем в отдельной статье. Сегодня поговорим об управляющих организациях.

В сентябре года Куликовой по почте пришла повестка из районного суда и копия иска. Однако данное обстоятельство не было подтверждено какими-либо документами.

Действующее законодательство не позволяет ему истребовать в суде общее долевое имущество из чужого пользования — соответствующие нормы закона он и пытался признать неконституционными.

Не остаются в стороне и средства массовой информации, ежедневно муссируя права владельцев и обязанности управляющей компании ТСЖ, ЖСК. Как показывает практика, таковым является обособленная совокупность земельных участков собственников, включая земельные участки общего пользования, с расположенными на них объектами индивидуальной жилой застройки, имеющая заранее известные границы территории и единство инфраструктуры, что предопределяет известное число пользователей объектами инфраструктуры.

​Проведение общих собраний собственников и управление домами в коттеджных посёлках.

Закон г. Проекты законов в сфере ЖКХ и управления многоквартирными домами. Московского УФАС.

Рассказывая о том, что называется коттеджным посёлком , мы упоминали, что решающим фактором для отнесения территории малоэтажной застройки к коттеджному посёлку будет наличие общего имущества, предназначенного для всех коттеджей. Содержание этого имущества согласно закону является обязанностью самих собственников. Поэтому для организации управления коттеджным посёлком необходимо в первую очередь определиться с составом такого имущества.

Что относится к общему имуществу в коттеджном посёлке

Бесплатная консультация юриста по телефону:. Сразу оговорюсь, что слово "понятия" подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем. В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание для правления товарищества собственников жилья , гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т. При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами.

Управление имуществом в коттеджном поселке

Можно ли встать на очередь. Зарегистрированы в МСК более 10 лет, нет в собственности жилья. Я купила квартиру в многоквартирном доме, квартира без воды, управляющая компания отказалась проводить воду и отправили в МФЦ за .

Собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных в ч.

Всегда на связи, тактично помогала и исправляла ошибки. Помимо отчета составила инструкцию пользования программой для самообразования. Оплата по факту подачи иска. С опытом работы по семейному праву.

В конце концов, при выборе юриста не последнюю роль играет и финансовая составляющая. Однако с помощью современных технологий услуги юриста стали доступны многим.

Но цена должна быть объективной. Зачем платить за лишние действия, не приводящие к результату.

Юридическая консультация в Минске: как обратиться за юридической консультацией. Вы можете позвонить адвокату на мобильный телефон или связаться способами, описанными в разделе "Контакты".

Подскажите, пожалуйста, как написать жалобу на дознавателя за халатное отношение. Ситуация следующая: ДТП, 5 участников, 4 из которых тотал без восстановления.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Коттеджные поселки. Схемы работы. Про дороги и электричество. ЧЕРНОВИК. Все по уму
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Милица

    обязательно, будем заходить и читать!